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1. Widerspruchsrecht des Mieters bei einer ordentlichen Kündigung des Mitverhältnisses durch den Vermieter

Wenn Sie Mieter einer Wohnung sind, besteht immer die Möglichkeit, dass der Vermieter Ihnen gegenüber die Kündigung ausspricht, z.B. wegen Eigenbedarf. Eine solche Kündigung hat nicht automatisch zur Folge, dass das Mietverhältnis tatsächlich beendet wird bzw. Sie tatsächlich ausziehen müssen. Denn Sie haben nach § 574 BGB die Möglichkeit gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen und sich dabei darauf zu berufen, dass die Kündigung eine Härte für Sie oder ein Familienmitglied darstellen würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (die Widerspruchsmöglichkeit besteht allerdings nicht, wenn ein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegt): Widerspruch Mustervorlage kostenlos Kündigung Mietvertrag.

Eine Härte und damit ein Widerspruchsgrund nach § 574 BGB gegen die Kündigung können gegebenenfalls, nach einer Einzelfallprüfung, z.B. vorliegen:

• wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB),
• bei einer erheblichen oder mehrfachen körperlichen und geistigen Behinderung des Mieters oder eines Angehörigen, welcher ebenfalls in der Wohnung wohnt,
• bei Schwangerschaft (vgl. allgem. etwa Blank, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 574 Rdnrn. 41 ff. u. 47 ff.),
• bei hohem Alter, Erkrankung, vorheriger langer Mietzeit,
• Autismus (LG Aachen, Urteil v. 28.09.2005 - 7 S 66/05),
• Demenz vom Alzheimer-Typ, atypische oder gemischte Form - ICD-10: F00.2 (u.a. LG Essen, Urteil vom 20.09.2018 - 10 S 84/17).

Ob die Gründe für eine Härte vorliegen, sind nach der Rechtsprechung, von Ihnen als Mieter zu beweisen.
 

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2. Widerspruch des Mieters gegen Kündigung durch den Vermieter

Wenn Sie als Mieter vom Vermieter eine Kündigung erhalten haben, sollten Sie unbedingt Widerspruch einlegen, wenn Sie der Auffassung sind, dass die Kündigung eine Härte für Sie, ein Familienmitglied oder ihre Familie darstellen würde.

Da Sie als Mieter die Gründe für das Vorliegen einer Härte beweisen müssen und der Vermieter sich den Grund für die Kündigung bei einer Kündigung auch zuvor meistens gut überlegt hat, sollten Sie den Widerspruch zwangsläufig begründen. Zumal der Vermieter von Ihnen nach § 574b BGB verlangen kann, dass Sie ihm, nach seiner Aufforderung, die Gründe des Widerspruchs unverzüglich nennen und hierüber Auskunft erteilen.

In der Widerspruchsbegründung können Sie als Härtefälle alle Punkte aufführen, aufgrund dessen die Kündigung für Sie eine Härte darstellen würde. Sie können z.B. auch die oben genannten Punkte aufführen:

• wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB),
• erheblichen oder mehrfachen körperlichen und geistigen Behinderung,
• bei Schwangerschaft usw.

Wenn Sie einen Widerspruch einlegen, müssen Sie zudem u.a. folgende Voraussetzungen und Formalien beachten:

• Sie müssen als Mieter den Widerspruch nach § 574b BGB schriftlich erklären, d.h. es reicht nicht aus, wenn Sie den Widerspruch per Fax oder E-Mail verschicken. Am besten verschicken Sie den Widerspruch per Einschreiben oder geben diesen persönlich ab.
• Sie müssen als Mieter den Widerspruch spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt haben. Andernfalls kann der Vermieter den Widerspruch zurückweisen und die Fortführung des Mietverhältnisses ablehnen, § 574b BGB. Im Streitfall müssen Sie als Mieter den fristgerechten Zugang des Widerspruchs beweisen.
• Eigenhändige Unterschrift/ten auf dem Widerspruch aufführen.

Lehnt der Vermieter den Widerspruch ab, so besteht die Möglichkeit, dass Sie Klage vor dem zuständigen örtlichen Amtsgericht bzw. Landgericht erheben. Das Gericht nimmt dann eine Interessenabwägung vor und wägt Ihr Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses mit dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gegeneinander ab. Anschließend trifft es eine Entscheidung durch Urteil.

3. Muster und Formulierungsvorschläge

Im Folgenden führen wir Ihnen ein Widerspruchsmuster für den Widerspruch gegen die Kündigung durch den Vermieter auf - Mietvertrag Kündigung Widerspruch Muster kostenlos :

An:                                                                       Ihre Adresse:                       

Per Einschreiben mit Rückschein ja nein
Vorab per Fax an:

Datum:

Betreff: Ihre Kündigung des Mietverhältnisses vom …

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit lege(n) ich/wir

Widerspruch

ein.

Begründung:

Mit Schreiben vom … haben Sie mir/uns die Kündigung für das am …… geschlossenen Mietverhältnis übersandt und mir/uns zum …… gekündigt.

Die Beendigung des Mietverhältnisses zum …… stellt für mich/uns und meine/unsere Familie eine unzumutbare Härte nach § 574 BGB dar, sodass, auch unter Würdigung Ihrer Interessen als Vermieter, eine Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses nicht gerechtfertigt ist.

Die besondere Härte ergibt sich aus folgenden Gründen: (…. hier nun die Gründe aufführen, warum Sie die Kündigung für unzulässig halten, z.B….)

• Mein minderjähriges Kind, mit welchem ich die Wohnung bewohne, leidet an Autismus. Durch den Wohnungswechsel käme es sehr wahrscheinlich zu einer gesundheitlichen Beeinträchtigungen meines Sohnes. Dieser möglichen Gesundheitsgefährdung ist ein größeres Gewicht beizumessen als den Härten, die auf Sie als Vermieter zukommen würden (vgl. LG Aachen, Urteil v. 28.09.2005 - 7 S 66/05).
• Ich/Wir haben uns bereits intensiv um eine andere Wohnung bemüht und auch Inserate aufgegeben und einen Makler beauftragt, jedoch erfolglos. Nachdem Urteil des LG Essen vom 20.09.2018 - 10 S 84/17 - liegt damit eine besondere Härte vor, da derzeit kein vergleichbarer Ersatzwohnraum erlangt werden kann.
• Meine bei uns wohnende Mutter ist krank und erheblich pflegebedürftig (ich füge ihn ein ärztliches Attest in Kopie anbei). Aufgrund dieser Situation treten besondere Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Ersatzwohnraum auf. Zudem ist bei einem Umzug mit einer deutlichen Verschlechterung ihres Zustandes zu rechnen. Es ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass es nach allgemeiner Auffassung dabei nicht erforderlich ist, dass die Beeinträchtigung der Gesundheit mit Sicherheit eintritt. Vielmehr kann bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die Annahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen (Blank, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 574 Rdnr. 47). Ein Umzug ist daher unzumutbar.
• Meine Lebensgefährtin ist im  ……  Monat schwanger. Schwangerschaft begründet jedenfalls eine vorübergehende Härte (vgl. allgem. etwa Blank, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 574 Rdnrn. 41 ff. u. 47 ff.; Lützenkirchen, in Ders., Mietrecht, 2. Aufl., 2015, § 574 Rdnr. 43 ff.), sodass uns eine Kündigung und ein Auszug aus der Wohnung derzeit unzumutbar sind.
• Mein Vater, welcher mit uns in der Wohnung wohnt, leidet an Demenz vom Alzheimer-Typ, atypische oder gemischte Form (ICD-10: F00.2). Dies begründet nach der Rechtsprechung eine Härte (u.a. LG Essen, Urteil vom 20.09.2018 - 10 S 84/17), sodass die Kündigung unzulässig ist.

Mit freundlichen Grüßen,

Unterschrift

4. Gesetzliche Grundlagen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)

Das Recht des Mieters, der ordentlichen Kündigung des Vermieters zu widersprechen, ist in § 574 BGB geregelt. Sie können diesen Paragrafen und den Gesetzestext z.B. kopieren und in die kostenlose Mustervorlage Widerspruch Kündigung Mietvertrag als Begründung einfügen:

 „§ 574 BGB Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam“.
 

㤠574b BGB Form und Frist des Widerspruchs

(1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.

(2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam“.